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小产权房买卖合同受法律保护吗
admin 2025-11-24 17:05:54 生活百科 已有人查阅
导读小产权房买卖合同因违反法律强制性规定（无合法产权），不受法律保护，仅能证明交易事实，无法保障产权转移。
小产权房买卖合同是否受法律保护，要按买卖双方身份区分。若买卖双方都是房屋所属集体经济组织成员，合同是双方真实意思表示且不违法，通常受法律保护。若为不同集体经济组织成员，因宅基地使用权和特定身份绑定，非本集体成员无权取得，这类买卖合同一般无效。集体成员与城镇居民的买卖合同也通常无效，国务院相关通知明确禁止城镇居民购买农村小产权房。不过有例外，若城镇居民签约后取得该集体户口且经相关部门批准，合同可能被认定有效。另外，若小产权房是无审批手续的违法建筑，其对应的买卖合同一般也会被认定为无效。
小产权房买卖合同无效的话，买房人能要求返还购房款吗
可以。依据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。小产权房买卖合同被认定无效时，卖房人因合同获得的购房款属于“因该行为取得的财产”，买房人有权要求其全额返还，同时买房人也需将房屋返还给卖房人。
比如万宁一起案件中，法院就因购房者非宅基地所在村集体成员，认定小产权房转让合同无效，最终判决房主返还购房者剩余未退的购房款。不过还要考虑过错问题，若买房人明知是小产权房仍执意购买，自身存在过错，可能需自行承担购房款利息等部分损失;若卖房人隐瞒房屋是小产权房的事实，还需额外赔偿买房人的相关损失。
小产权房买卖合同无效，买房人可以要求卖房人赔偿哪些损失
1、购房款利息损失：买房人已支付购房款的，可主张资金占用期间的利息损失。该利息通常从付款当日起算，一般参照合理利率标准来核算，以此弥补房款被卖房人占用期间的收益损失。
2、装修与添附残值损失：若买房人购房后对房屋进行了装修，或添加了家具、固定设施等添附物，合同无效返还房屋时，这些投入无法完整取回。买房人可凭装修合同、付款票据等证据，要求卖房人赔偿装修和添附部分的残值损失。
3、房屋增值损失：若合同无效时，房屋市场价值较签订合同时有明显上涨，这部分增值利益可作为买房人的信赖利益损失主张赔偿。比如买房时房价20万，合同无效时房价涨到35万，买房人可要求卖房人按过错比例赔偿该增值差额。不过这部分赔偿会结合双方过错判定，若买房人明知是小产权房仍购买，可能只能获赔部分金额。
4、其他合理直接损失：买房人因购房产生的中介费、看房与办理相关手续的交通费用、搬家费等，只要能提供票据等证据证明是因该购房合同产生的必要支出，也可要求卖房人赔偿。若因卖方隐瞒房屋是小产权房的事实，导致买房人错过其他合适房源，产生的合理机会损失，在有充分证据的情况下，也可主张赔偿。
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