真实的深圳楼市

8月过后，深圳楼市似乎又回到了原点。

公寓跳水

最近，深圳的公寓冲上了热搜。

位于南山大学城板块的京基·御景峯被爆出5折甩卖157平、228平商办公寓产品，在售房源中最低单价约3.8万元/平，总价约585万/套。

而项目开盘之初，备案均价约7万/平，最低备案单价约6万/平，228平户型备案价总价1300万元左右一套，157平户型备案价为1000万左右一套。

如今御景峯的二手住宅，最新成交单价也在5.7万-6.6万/平。

虽然，过去深圳的商办公寓产品一直价格低于普通住宅的价格，也不是市场成交的主流产品，一直处于滞销的状态， 但是要知道，这次出现在热搜的京基·御景峯是位于南山西丽的项目。

项目位于5号线长岭陂地铁站口的位置，1站可到达深圳北站，4站到达留仙洞总部基地，9站能到达宝安中心，还能直达前海湾、罗湖，周边景观能远眺塘朗山和长岭陂水库，属于位置地段都不算差的了。

但也不足以支撑住项目的价格。

而根据中原数据显示，2024年上半年全市公寓成交1337套，同比下滑62.4%；成交面积7.4万平，同比下滑68.2%，成交面积为去年全年成交的22.1%。公寓成交均价51437元/㎡，于近几年中，仅高于2022年。即使公寓供应已经大幅下降，但成交量也跌至谷底。

开发商如今选择将这样的大户型资产割肉甩卖，足以见深圳的公寓市场有多冷清，开发商有多迫切回笼资金。

据了解，社交媒体平台上，有网友爆料，由京基牵头改造的多个项目出现不同程度停发过渡费的情况。

如位于罗湖罗芳村的拆迁项目，由京基集团牵头7月过渡租金出现了停发的情况；如同样由京基牵头的位于宝安石岩的旧改项目也出现了过渡租金停发两个月 的情况；如位于罗湖蔡屋围清庆村从今年6月份已经停发过渡费；如位于龙岗布吉的木棉湾旧改项目，原本预计延迟15天结果一直迟迟没付。

住宅远离高峰

公寓出现“骨折”并不是唯一，如今深圳二手房的调整，同样也可以这样形容。

8月深圳二手房网签套数为3804套，为5.17新政后成交低位，新房成交套数为2537套，则相对平稳。

虽然网签数据有延迟的客观情况，但也说明了一个问题，利好政策经过3个月左右，已经被市场全部消化。

这一点从深房中协统计跟踪的更及时的数据也表现出了同样的信号。

深房中协统计的数据以二手房买卖合同发起时间为口径，说明数据的延迟性大大降低，更能反映出当下的深圳楼市。

根据深房中协统计8月深圳全市二手房录得4671套，环比下降13.2%，同比增长50.0%。

同时也说明一个值得重视的问题——深圳二手房住宅依旧在“以价换量”。

并且从7、8两个月的数据显示，二手房住宅“以价换量”的幅度进一步拉大。

最近深圳人的朋友圈流出一份二手房小区相比高峰（2021年2月前后）成交回撤了多少的数据。

登记的小区超过300个，排除一些公寓性质的数据，整体回撤幅度基本在30%—50%区间。

其中，根据目前深圳各大中介平台数据显示，相比住宅的成交高峰期，调整幅度超过50%的小区就达到了27个。

如曾经一度传出拆迁概念的月亮湾花园，成交均价调整了约55%，曾经名校落地 拆迁加持的鹏盛年华成交均价调整了约56%，曾经的热选小区光明一号成交均价调整了约50.7%。

也就是说，如果说去年年底，深圳楼市还是小范围回到2019年，到今年8月基本上绝大部分已经回到了2020年暴涨以前。

不过当初深圳楼市基本用了不到一年的时间便涨了30%—50%，甚至短短半年便涨了一倍。

如果对2020年有印象，便会发现如今潮水退去，经历3年有余市场价格才回到2019年左右。

如2020年位于宝安的花样年花乡，一年时间左右成交均价便从约9.5万/平跃升至约12.8万/平；位于福田的八卦岭宿舍一年时间左右成交均价从约7.5万/平跃升至约13.6万/平；位于南山的冲城市花园一年时间左右成交均价从约11.46万/平跃升至约16.7万/平.

可见，相比之下，收缩阶段的深圳楼市已经算比较坚韧的了。

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